NPV, B/C Ratio, IRR
เครื่องมือในการประเมินโครงการ
จากครั้งก่อนที่นำเอาเรื่องของ Rental Yield ให้ลองกดคำนวณดู (คลิกที่ https://kumpeedee.com/rental-yield-การคำนวณ-อัตราผลตอบแทน-จากการซื้ออสังหาฯ-เพื่อปล่อยเช่า/
จึงคิดว่าน่าจะทำโปรแกรมคำนวณหาค่า NPV, B/C Ratio, IRR ที่ใช้กันอย่างแพร่หลายและได้รับการยอมรับในวงกว้างตั้งแต่ระดับการลงทุนขนาดเล็กไปจนถึงโครงการขนาดใหญ่ที่ใช้เม็ดเงินลงทุนนับหมื่นพันล้านล้วนใช้เครื่องมือทางการเงินเหล่านี้ มากกว่า Rental Yield แถมยังมีเครื่องมือในการคำนวณแบบอื่นๆ อีกมากมาย เพื่อคำนวณความเป็นไปได้ให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตให้มากที่สุด และมีความคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด เพื่อวางกลยุทธ์ในด้านต่างๆ เพื่อให้เกิดผลตอบแทนมากที่สุด ในระยะเวลาอันสั้น และวางกลยุทธการจัดการความเสี่ยงเพื่อความปลอดภัยในการลงทุนจากปัจจัยความเสี่ยงทั้งหลายทั้งปวง และเป็นการพยากรณ์มูลค่าเงินลงทุนในอนาคต ให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงในอนาคตของเงินที่ลงทุนจะได้จัดการบริหารเงินลงทุนในปัจจุบันได้อย่างเหมาะสม ทั้งนี้ค่าเหล่านี้ยังได้รับการยอมรับจากสถาบันการเงินกรณีการอนุมัติสินเชื่อสำหรับนักลงทุนอีกด้วย
ลองดูข้อดี-ข้อเสียของแต่ละวิธีเพื่อใช้ร่วมในการพิจารณาลงทุนในโครงการต่างๆ
|
ข้อดี |
ข้อเสีย |
| มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) |
- วิธี NPV คำนึงถึงค่าของเงินตามเวลาแล้ว และยังคำนึงถึงกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับตลอดอายุโครงการอีกด้วย
- เป็น วิธีที่ง่ายต่อการนำไปพิจารณาตัดสินใจ เพราะผลลัพธ์ที่ได้เป็นจำนวนเงินซึ่งแสดงถึงผลรวมของค่าปัจจุบันของกระแส เงินสดสุทธิที่ได้รับจากโครงการว่ามีจำนวนมากหรือน้อยกว่ากระแสเงินสดจ่ายลง ทุนให้เพิ่มขึ้นได้
- เป็นวิธีที่สามารถนำไป ประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจกรณีที่โครงการมีความเสี่ยงหรือความไม่แน่นอนเข้า มาเกี่ยวข้อง โดยถ้าโครงการเสี่ยงมาก ผู้วิเคราะห์ก็สามารถปรับค่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือต้นทุนเงินทุนให้ เพิ่มขึ้นได้
|
- วิธีนี้มีข้อสมมติให้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือต้นทุนเงินทุนที่ใช้ใน การคิดลดกระแสเงินสดให้เป็นค่าปัจจุบันมีค่าคงที่ตลอดอายุของโครงการนั้นๆ ซึ่งในความเป็นจริงค่าดังกล่าวอาจขึ้นหรือลงได้ในแต่ละช่วงเวลา
- วิธี นี้มีข้อสมมติว่ากระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับมาในแต่ละปีจะนำไปลงทุนต่อโดยได้ รับผลตอบแทนในอัตราเท่ากับต้นทุนเงินทุนหรืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ และยังเป็นอัตราที่คงที่ตลอดอายุโครงการ ซึ่งความเป็นจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น
|
| B/C ratio |
- วิธีนี้คำนึงถึงค่าของเงินตามเวลาแล้ว และยังคำนึงถึงกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับตลอดอายุโครงการอีกด้วย
- เป็นวิธีที่สามารถนำไป ประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจกรณีที่โครงการมีความเสี่ยงหรือความไม่แน่นอนเข้า มาเกี่ยวข้อง โดยถ้าโครงการเสี่ยงมาก ผู้วิเคราะห์ก็สามารถปรับค่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือต้นทุนเงินทุนให้ เพิ่มขึ้นได้
|
- วิธีนี้มีข้อสมมติให้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือต้นทุนเงินทุนที่ใช้ในการคิดลดกระแสเงินสดให้เป็นค่าปัจจุบันมีค่าคงที่ตลอดอายุของโครงการนั้นๆ ซึ่งในความเป็นจริงค่าดังกล่าวอาจขึ้นหรือลงได้ในแต่ละช่วงเวลา
- วิธีนี้มีข้อสมมติว่ากระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับมาในแต่ละปีจะนำไปลงทุนต่อโดยได้รับผลตอบแทนในอัตราเท่ากับต้นทุนงเินทุนหรืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ และยังเป็นอัตราที่คงที่ตลอดอายุโครงการ ซึ่งความจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น
- เนื่องจากค่า B/C Ratio ที่คำนวณได้ไม่มีหน่วยเป็นจำนวนเงิน ดังนั้นวิธีนี้จึงอาจเข้าใจยากหรือไม่ชัดเจนเท่าวิธี NPV ซึ่งมีหน่วยเป็นจำนวนเงิน
|
| IRR |
- วิธีนี้คำนึงถึงค่าของเงินตามเวลาแล้ว และยังคำนึงถึงกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับตลอดอายุโครงการอีกด้วย
- เป็นวิธีที่ง่ายต่อการนำไปพิจารณาตัดสินใจ เพราะผลลัพธ์ที่ได้เป็นร้อยละที่ได้จากโครงการว่ามีจำนวนมากหรือน้อยกว่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการหรือต้นทุนเงินทุนซึ่งแสดงเป็นร้อยละเช่นเดียวกัน
|
- วิธีนี้ต้องใช้การคำนวณที่ยุ่งยากกว่าวิธีอื่นๆ
- วิธีนี้มีข้อสมมติว่ากระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับมาในแต่ละปีจะนำไปลงทุนต่อโดยได้รับผลตอบแทนในอัตราเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากโครงการ (IRR) และยังเป็นอัตราที่คงที่ตลอดอายุโครงการ ซึ่งในความเป็นจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น
|
ลองคำนวณ NPV B/C Ratio IRR ทั้ง 3 แบบ โดยการกรอกตัวเลขในช่องด้านล่าง (BATA)
หมายเหตุ:
- รายได้ต่อปีในปีสุดท้ายต้องใส่มูลค่าทรัพย์สินคงเหลือ เช่น ปีสุดท้ายที่คำนวณหากขายคอนโดจะได้รับเงิน 2,500,000 บาท
- ผลตอบแทนที่คาดหวัง หรือต้นทุนเงินลงทุน มักใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรืออัตราดอกเบี้ยพันธบัตร
- ผลสรุปจากการคำนวณ แม้จะให้ผลตอบแทนที่ต่ำกว่าเกณฑ์หรือไม่น่าลงทุน ยังมิใช่คำตอบสุดท้าย เป็นเพียงการคำนวณในช่วงเวลาที่ต้องการเท่านั้น เนื่องจากมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคตเป็นเพียงการประมาณการ และยังไม่มีการคำนวณ Payback Period ซึ่งจะเป็นการคำนวณหาระยะเวลาที่จะคืนทุน การกำหนดจำนวนปีในที่นี้ เป็นการประมาณการด้วยตนเองเบื้องต้น เพื่อให้เห็นการใช้งานของค่าทั้ง 3 ตัวนี้เท่านั้น บางกรณีหากเพิ่มระยะเวลาคำนวณออกไปค่าที่ได้ก็จะเปลี่ยนแปลงไป หรือสินทรัพย์คงเหลือในปีสุดท้ายที่คำนวณมีมูลค่ามากกว่าที่ประมาณการไว้ผลจากการคำนวณอาจจะกลายเป็นสมควรลงทุน และยังอยู่ในระยะเวลาที่ยอมรับได้
